Emanev
Rehber · anlaşmazlık

Depozito iade edilmiyor: adım adım ne yapmalı?

Evden çıktınız, borcunuz yok, ama depozito gelmiyor. "Bir kontrol edeyim" ile başlayan süreç haftalara yayılıyor. Aşağıdaki beş adım, en düşük maliyetli yoldan en güçlü yola doğru sıralanmıştır — çoğu dosya ikinci adımda kapanır.

Güncelleme: 5 Ağustos 2026 · Okuma süresi ~8 dakika
Kısa özet
  • Önce delil: sözleşme, dekont, teslim tutanağı, foto, sayaç, borçsuzluk belgeleri.
  • Sonra yazılı talep: noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü mektup — faiz bu tarihten işler.
  • Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu (kira uyuşmazlıklarında dava şartı).
  • İki ayrı yol var: icra takibi (arabuluculuk şartı yok) veya sulh hukuk mahkemesinde dava.
  • Kesinti iddiası varsa ispat yükü kesintiyi yapandadır — ev sahibi hasarı belgelemek zorundadır.

Önce şunu bilin: ispat yükü kimde?

Depozito tartışmalarında yaygın bir yanılgı, kiracının "hasar vermediğini" ispat etmesi gerektiğidir. Aslında durum tersidir: depozitonun ödendiği ve kira ilişkisinin sona erdiği ortaya konduktan sonra, kesinti yapıldığını iddia eden taraf bu kesintinin sebebini ve tutarını ispatlamakla yükümlüdür. Soyut bir "ev hasarlıydı" beyanı yeterli değildir.

Kanun bu dengeyi ayrıca korur:

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Türk Borçlar Kanunu m.335/1

Yani ev sahibi, çıkış sırasında gördüğü eksikleri size hemen yazılı olarak bildirmediyse — aylar sonra ortaya çıkan hasar listesi çok daha zayıf bir zemindedir. Buna karşılık teslim sırasında olağan incelemeyle görülemeyecek gizli ayıplar bakımından sorumluluk sürer; ev sahibi bunları da tespit ettiğinde hemen yazılı bildirmek zorundadır.

Bir de kesinti kaleminin niteliği vardır: olağan yıpranma hiçbir hâlde kesilemez (TBK m.334). Ayrıntı için normal yıpranma mı, hasar mı? rehberine bakın.

Beş adımda yol haritası

  1. Delilleri toplayın

    Sürecin tamamı bu dosyanın gücüne bağlıdır. Hiçbir adıma delil klasörü hazır olmadan geçmeyin. Aşağıdaki delil listesine bakın.

  2. Yazılı talepte bulunun (ihtarname)

    Telefonda ya da WhatsApp'ta yapılan görüşmeler süreci ilerletmez. İadeyi noter ihtarnamesiyle veya en azından iadeli taahhütlü mektupla, makul bir süre (uygulamada 7–15 gün) vererek talep edin. Bu tarih, temerrüdün ve faizin başlangıcıdır. Örnek metin aşağıda.

  3. Arabulucuya başvurun (dava şartı)

    Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır (1 Eylül 2023'ten itibaren). Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki adliyenin arabuluculuk bürosuna yapılır; ücretsiz veya çok düşük maliyetlidir ve genelde birkaç hafta içinde sonuçlanır.

  4. İcra takibi başlatın (alternatif ve hızlı yol)

    Alacağınız için doğrudan ilamsız icra takibi yapabilirsiniz; bu yol için arabuluculuk şartı aranmaz. Borçlu 7 gün içinde itiraz ederse takip durur; bu durumda itirazın kaldırılması veya iptali yoluna gitmek gerekir. Karşı taraf haksız yere itiraz etmişse icra inkâr tazminatı gündeme gelebilir.

  5. Sulh hukuk mahkemesinde dava açın

    Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa, son tutanağı dilekçenize ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açarsınız. Kira ilişkisinden doğan alacak davaları — tutarı ne olursa olsun — sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Son tutanak eklenmezse dava usulden reddedilir.

Hangi yolu seçmeli?

Alacak tartışmasızsa (ev sahibi kesinti iddia etmiyor, sadece ödemiyorsa) icra takibi genelde daha hızlıdır. Karşı taraf hasar iddia ediyor ve keşif/bilirkişi gerekecekse arabuluculuk + dava yolu daha sağlıklıdır. İki yol birbirini dışlamaz.

Delil listesi: dosyanızda ne olmalı?

  • Kira sözleşmesi — depozito tutarının yazılı olduğu nüsha.
  • Depozito ödeme belgesi — banka dekontu, havale açıklaması veya imzalı teslim belgesi.
  • Giriş teslim tutanağı ve varsa girişte çekilen fotoğraflar.
  • Çıkış teslim tutanağı ve çıkışta çekilen fotoğraflar — tarih ve saat görünecek biçimde.
  • Sayaç endeksleri — elektrik, su, doğal gaz; giriş ve çıkış değerleri.
  • Abonelik kapatma ve borçsuzluk belgeleri, son fatura ödemeleri.
  • Aidat borcu yoktur yazısı — site/apartman yönetiminden.
  • Anahtar teslim belgesi — kaç anahtarın ne zaman teslim edildiği.
  • Yazışmalar — mesaj, e-posta, ihtarname ve tebliğ belgeleri.
En sık kaybedilen delil

Girişteki durumun kaydı. Çıkışta çekilen fotoğraflar tek başına bir şey ispatlamaz: karşı taraf "bu hasar sizden önce yoktu" dediğinde karşılaştıracak bir referans gerekir. Girişte kayıt tutulmadıysa, kalan en güçlü delil karşı tarafın kendi yazışmalarıdır.

Örnek ihtarname iskeleti

Aşağıdaki metin bir şablondur; köşeli parantezleri kendi bilgilerinizle değiştirin. Noter aracılığıyla gönderildiğinde tarih ve içerik bakımından en güçlü belgeyi oluşturur.

İHTARNAME KEŞİDECİ : [Ad Soyad] — [T.C. Kimlik No] — [Adres] MUHATAP : [Ev sahibinin adı soyadı] — [Adres] KONU : [Adres] adresli taşınmaza ilişkin [tutar] TL depozito bedelinin iadesi talebidir. AÇIKLAMALAR: 1. Tarafınıza ait [adres] adresli taşınmazda [başlangıç tarihi] – [bitiş tarihi] tarihleri arasında kiracı olarak ikamet ettim. Kira sözleşmesi uyarınca [tutar] TL güvence (depozito) bedeli tarafınıza [ödeme tarihi] tarihinde [banka havalesi/elden] ödenmiştir. 2. Kira ilişkisi [bitiş tarihi] tarihinde sona ermiş, taşınmaz aynı tarihte tarafınıza teslim edilmiştir. Teslim sırasında taşınmazda sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan herhangi bir hasar bulunmamakta olup, olağan yıpranma dışında bir eksiklik yoktur. 3. Türk Borçlar Kanunu m.334 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Aynı Kanun'un m.335 hükmü uyarınca, geri verme sırasında tarafıma yazılı olarak bildirilmiş herhangi bir eksiklik veya ayıp da yoktur. 4. Kira, aidat ve abonelik borçlarımın tamamı ödenmiş olup ilgili belgeler ektedir. 5. Buna rağmen depozito bedeli bugüne kadar iade edilmemiştir. SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle [tutar] TL depozito bedelinin, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren [7/15] gün içinde aşağıda belirtilen banka hesabıma ödenmesini; aksi hâlde aleyhinize icra takibi başlatılacağını, yargılama giderleri ve vekâlet ücreti ile temerrüt faizinin tarafınıza yükleneceğini ihtaren bildiririm. IBAN : [TR.. .. .. ..] Hesap sahibi : [Ad Soyad] [Tarih] [Ad Soyad — İmza] EKLER: 1) Kira sözleşmesi 2) Depozito ödeme dekontu 3) Teslim tutanağı ve fotoğraflar 4) Abonelik kapatma / borçsuzluk belgeleri

Bu metin genel bir örnektir; somut olayınıza göre eksik veya fazla olabilir. Göndermeden önce bir avukata okutmanız önerilir.

Ev sahibi hasar iddia ediyorsa

Karşı taraf kesinti yaptığını söylüyorsa, iddiayı somutlaştırmasını isteyin. Uygulamada işe yarayan üç soru şudur:

  • Hangi kalem? "Ev kötü durumdaydı" değil, "salon parkesinde 40 cm çizik" gibi tek tek belirlenmiş kalemler.
  • Hangi tutar, neye göre? Fatura, teklif veya usta keşfi. Tutarın belgesi yoksa kesinti de yoktur.
  • Girişte yok muydu? Girişteki durumu gösteren kayıt yoksa, hasarın kira süresinde oluştuğunun ispatı karşı tarafa aittir.

Ayrıca eskiyen bir eşyanın yenisiyle değiştirilmesi hâlinde kullanım payı düşülür: 8 yıllık bir kombi kırıldığında sıfır kombi bedelinin tamamı kiracıdan istenemez. Bu ayrımı hesaba katan bir yaklaşım için yıpranma–hasar rehberine bakın.

Sık yapılan beş hata

  1. Son ay kirasını ödememek. Depozitoyu kirayla mahsup etmek, ev sahibi yazılı kabul etmedikçe kira borcu doğurur ve pozisyonunuzu zayıflatır.
  2. Anahtarı tutanaksız bırakmak. Teslim tarihi ispatlanamazsa, ev sahibi "ev hâlâ sizde" diyerek kira işletmeye çalışabilir.
  3. Sadece sözlü görüşmek. Yazılı olmayan hiçbir talep, faiz başlangıcı veya delil oluşturmaz.
  4. Kısmi ödemeyi kayıtsız kabul etmek. "Tam ve nihai olarak aldım" ifadesini imzalamadan önce kalan alacak için hakkınızı açıkça saklı tutun.
  5. Çıkışta fotoğraf çekmemek. Boşaltılmış, temizlenmiş evin tarih damgalı kaydı, sonradan üretilen hasar iddialarına karşı en ucuz sigortadır.

Sık sorulan sorular

Depozito alacağı için zamanaşımı süresi nedir?

Depozito iadesi talebi, kira bedeli gibi dönemsel bir edim değildir; uygulamada genel zamanaşımı süreleri esas alınır. Yine de süreyi kendi aleyhinize işletmemek için talebi geciktirmeyin ve süreye ilişkin somut durumunuzu bir avukata danışın.

Ev sahibi ölürse veya evi satarsa ne olur?

Kira sözleşmesi taşınmazın yeni malikine geçer; depozitodan doğan borç ilişkisi ise tarafların anlaşmasına ve devrin nasıl yapıldığına göre belirlenir. Bu durumda talebinizi kime yönelteceğinizi yazılı olarak netleştirin, gerekirse her iki tarafa da ihtar gönderin.

Avukat tutmadan takip edebilir miyim?

Arabuluculuk başvurusunu ve icra takibini avukatsız yürütmek mümkündür. Ancak itiraz, keşif veya bilirkişi gerektiren dosyalarda avukatla çalışmak sonucu belirgin biçimde etkiler. Kazanılan davada vekâlet ücreti kural olarak karşı tarafa yüklenir.

Depozitom banka hesabında tutuluyordu, ne değişir?

Konumunuz güçlenir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Bu durumda önce bankaya başvurun.

Bir dahaki sefere tartışma çıkmasın

Bu rehberdeki adımların çoğuna, girişteki durum belgelenmediği için ihtiyaç duyuluyor. Emanev teslimi fotoğraf, sayaç ve çift imzayla kaydeder, SHA-256 ile mühürler; çıkışta ikisini yan yana koyar.

Ücretsiz başlayın →

İlgili rehberler

Kesintiler

Normal yıpranma mı, hasar mı?

Hangi kalem depozitodan kesilebilir, hangisi kesilemez — kalem kalem tablo.

Rehberi oku → Belge

Ev teslim tutanağı nasıl hazırlanır?

Örnek metin, kontrol listesi ve tutanağı delil hâline getiren ayrıntılar.

Rehberi oku → Araç

Depozito hesaplayıcı

Yasal üst sınır, güncel kira ile değerleme ve kesintiler sonrası kalan tutar.

Hesaplayıcıyı aç →

Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz; avukatlık hizmeti sunulmamaktadır. Mevzuat, süreler ve içtihat değişebilir. Somut durumunuz için bir avukata danışın. Son güncelleme: 5 Ağustos 2026.